부동산 중개수수료율표, 아파트 매매 전세 월세 계산

부동산 중개수수료율표 (서울시, 경기도) 아파트 매매-전세-빌라-월세 계산 총정리

부동산 거래에서 중개수수료(중개보수)는 “얼마나 내야 하는지”보다 “어떤 기준으로 산정되는지”를 먼저 이해해야 분쟁을 줄일 수 있습니다. 매매는 실거래가(거래금액)를 기준으로, 전세는 보증금(거래금액)을 기준으로, 월세는 보증금에 월세를 환산해 더한 ‘환산금액’을 기준으로 상한요율을 적용합니다. 서울시와 경기도는 큰 틀에서 동일한 상한요율 구조를 따르며, 구간별로 ‘요율 상한’과 일부 구간의 ‘한도액’이 함께 적용됩니다. 핵심은 “법정 상한선 이내에서 협의 가능”이라는 점이며, 협의가 전혀 불가능한 고정요율이 아니라는 점을 계약 전 명확히 인지하셔야 합니다.

아래에서는 아파트 매매-전세-월세, 빌라(다세대-연립)-단독주택, 오피스텔까지 한 번에 계산할 수 있도록 요율표와 산식, 예시, 협상 체크포인트를 업무 관점으로 정리해 드리겠습니다.

부동산 중개수수료 기본 개념과 용어 정리

중개수수료는 공인중개사가 거래를 중개하고 계약이 성사되었을 때 지급하는 보수입니다. 실무에서는 “복비”라는 표현이 흔하지만, 계약서와 분쟁에서 핵심이 되는 것은 ‘법정 상한요율’과 ‘거래금액 산정 방식’입니다. 특히 월세 거래에서 환산금액 계산을 잘못하면 구간 자체가 바뀌어 수수료가 달라질 수 있고, 오피스텔은 주거용인지 여부에 따라 적용요율이 달라질 수 있어 사전 분류가 중요합니다. 또한 “부가세 별도” 관행이 있는 경우가 있으니, 최종 지급 총액을 기준으로 합의서(또는 계약서 특약)에 명확히 남기는 것이 안전합니다.

• 중개보수 요율 상한: 법령-조례 기준으로 정한 최대 요율(이 범위 내 협의)
• 한도액: 특정 구간에서 중개보수가 일정 금액을 초과하지 않도록 상한을 둔 금액
• 거래금액(매매): 실거래가(계약서상 매매대금)
• 거래금액(전세): 보증금
• 환산금액(월세): 보증금 + (월세 x 100)으로 산정(아래 별도 섹션에서 예시 포함)
• 부담 주체: 매도-매수, 임대-임차가 각자 중개보수를 부담하는 구조가 일반적이지만, 실무상 협의로 조정하는 경우도 존재

서울시-경기도 공통 부동산 중개수수료율표 (주택 매매)

아파트, 빌라(연립-다세대), 단독-다가구 등 ‘주택’ 매매는 아래 구간의 요율 상한을 적용합니다.

서울시·경기도 부동산 중개수수료율표

서울시와 경기도 모두 실무에서 동일한 부동산 중개수수료율표를 기준으로 설명되는 경우가 많고, 핵심은 “구간별 상한요율”과 “일부 구간 한도액”입니다. 먼저 매매 요율표를 ‘거래금액(만원)’ 기준으로 정리하면 다음과 같습니다.

• 거래금액 5천만 원 미만: 요율 상한 0.6% / 한도액 25만원
• 거래금액 5천만 원 이상 2억 미만: 요율 상한 0.5% / 한도액 80만원
• 거래금액 2억 이상 9억 미만: 요율 상한 0.4% / 한도액 없음
• 거래금액 9억 이상 12억 미만: 요율 상한 0.5% / 한도액 없음
• 거래금액 12억 이상 15억 미만: 요율 상한 0.6% / 한도액 없음
• 거래금액 15억 초과: 요율 상한 0.7% / 한도액 없음

여기서 중요한 포인트는 “상한요율”이므로 반드시 그 요율대로 확정된다는 의미가 아니라는 점입니다. 예를 들어 9억-12억 구간은 ‘최대 0.5%’이며, 중개 난이도(매물 희소성, 권리관계 복잡도, 협상 난이도), 거래 속도, 동시 진행 건수 등에 따라 더 낮은 요율로 협의되는 사례도 존재합니다. 다만 협의가 구두로만 진행되면 분쟁 소지가 있으니, 최종 합의 요율과 산정 기준 금액을 문자-메신저-특약 등 기록으로 남기는 것이 실무적으로 유리합니다.

서울시-경기도 공통 중개수수료율표 (주택 임대차: 전세-월세)

전세와 월세는 ‘임대차’로 분류되며, 전세는 보증금 자체가 거래금액이고, 월세는 환산금액(보증금 + 월세 환산)을 기준으로 구간을 결정합니다. 아래는 전세 및 월세 공통으로 적용하는 구간표(보증금 또는 환산금액 기준)입니다.

• 보증금(또는 환산금액) 5천만 원 미만: 요율 상한 0.5% / 한도액 20만원
• 보증금(또는 환산금액) 5천만 원 이상 1억 미만: 요율 상한 0.4% / 한도액 30만원
• 보증금(또는 환산금액) 1억 이상 6억 미만: 요율 상한 0.3% / 한도액 없음
• 보증금(또는 환산금액) 6억 이상 12억 미만: 요율 상한 0.4% / 한도액 없음
• 보증금(또는 환산금액) 12억 이상 15억 미만: 요율 상한 0.5% / 한도액 없음
• 보증금(또는 환산금액) 15억 초과: 요율 상한 0.6% / 한도액 없음

임대차에서 특히 많이 발생하는 이슈는 “월세를 전세처럼 생각하고 보증금만 보고 수수료를 계산하는 오류”입니다. 월세는 월 납부액이 크면 환산금액이 크게 올라가 구간이 바뀔 수 있습니다. 따라서 계약 전 단계에서 환산금액을 먼저 산출하고, 그 금액이 어느 구간인지 확인한 뒤 요율 협의를 진행하셔야 합니다.

월세 환산금액 계산 방식 (핵심 산식-예시)

월세 거래의 환산금액은 실무에서 가장 자주 쓰이는 계산 로직 중 하나입니다. 단순하지만, 이 산식을 빼먹으면 중개보수 협의가 어긋나고, 계약 직전 “생각보다 수수료가 크다”는 갈등으로 이어지기 쉽습니다. 기본 산식은 아래처럼 정리됩니다.

• 환산금액 = 보증금 + (월세 x 100)

예시를 구체적으로 보시면 이해가 더 빠릅니다.

• 예시 1) 보증금 2,000만 원 + 월세 80만 원: 환산금액 = 2,000만 + (80만 x 100) = 2,000만 + 8,000만 = 1억 원
• 예시 2) 보증금 1,000만 원 + 월세 90만 원: 환산금액 = 1,000만 + (90만 x 100) = 1,000만 + 9,000만 = 1억 원
• 예시 3) 보증금 5,000만 원 + 월세 60만 원: 환산금액 = 5,000만 + (60만 x 100) = 5,000만 + 6,000만 = 1억 1,000만 원

환산금액이 산출되면, 위 임대차 요율표에서 “1억 이상 6억 미만” 구간인지, “5천만 이상 1억 미만” 구간인지가 바로 결정됩니다. 즉 월세라도 환산금액이 1억을 넘는 순간 요율 상한이 0.3% 구간으로 들어갈 수 있어, 보증금만 보고 0.4% 또는 0.5%를 적용하는 실수를 피할 수 있습니다.

중개수수료 계산 공식과 실무형 체크포인트

중개수수료 산정은 결국 “기준금액 x 적용요율”이고, 구간에 따라 한도액이 있으면 한도액을 초과하지 않도록 제한됩니다. 다만 ‘적용요율’은 상한요율 이내에서 협의한 요율을 쓰는 것이 원칙이며, 단순히 상한요율을 기계적으로 곱하는 것이 유일한 답은 아닙니다. 실무 계산 공식을 정리하면 다음과 같습니다.

• 매매 중개보수(원칙) = 거래금액 x 협의요율(상한 이내)
• 전세 중개보수(원칙) = 보증금 x 협의요율(상한 이내)
• 월세 중개보수(원칙) = 환산금액 x 협의요율(상한 이내)
• 한도액 적용 구간이면: 산정금액이 한도액 초과 시 한도액이 최대값

실무 체크포인트도 함께 보셔야 합니다. 계산은 맞는데 분쟁이 생기는 구간이 보통 여기에서 발생합니다.

• 기준금액이 “호가”가 아니라 “실거래가(계약서 금액)”인지 확인
• 월세는 “환산금액” 기준으로 구간을 잡았는지 확인
• 오피스텔은 “전입 가능-주거용”인지 “전입 불가-상업용”인지 분류 확인
• 부가세 별도 여부를 최종 지급 총액 기준으로 사전 합의
• 매도-매수(임대-임차)가 각각 부담하는 구조인지, 한쪽이 일부 부담하는 특약인지 문서화

계산 예시 (아파트 매매-전세-월세)

이제 실제로 가장 많이 묻는 케이스 중심으로 계산을 정리해 보겠습니다. 아래 예시는 ‘상한요율을 그대로 적용했을 때’의 상한선 계산이며, 실제 계약에서는 상한 이내에서 협의된 요율로 낮아질 수 있습니다.

• 아파트 매매 6억 원: 2억 이상 9억 미만 구간, 요율 상한 0.4% -> 6억 x 0.004 = 240만 원
• 아파트 전세 2억 원: 1억 이상 6억 미만 구간, 요율 상한 0.3% -> 2억 x 0.003 = 60만 원
• 월세 (보증금 1,000만 원 + 월세 90만 원): 환산금액 1억 원, 1억 이상 6억 미만 구간, 요율 상한 0.3% -> 1억 x 0.003 = 30만 원

여기서 실무적으로는 “각 당사자 기준”을 같이 생각하셔야 합니다. 예를 들어 매매에서 매수인도 중개보수를 내고, 매도인도 중개보수를 내는 구조가 일반적이므로, ‘거래 1건에 중개보수 240만 원’이라고 단정하면 오해가 생길 수 있습니다. 보통은 각자 자신이 거래한 중개업소(또는 동일 중개업소)에 중개보수를 지급하는 형태로 진행되므로, 본인의 부담액을 기준으로 합의 요율과 산정표를 확인하시는 것이 안전합니다.

빌라-단독주택-오피스텔 중개수수료 적용 기준

많은 분들이 “아파트는 요율표가 있고 빌라는 다르지 않나?”라고 생각하시는데, 주택으로 분류되는 빌라(연립-다세대), 단독-다가구는 기본적으로 위 주택 매매-임대차 요율표와 동일하게 적용되는 것이 일반적입니다. 문제는 오피스텔입니다. 오피스텔은 겉보기엔 주거처럼 보여도, ‘전입신고 가능 여부’ 및 계약 목적(주거용인지 업무용인지)에 따라 주택 요율을 따르기도 하고, 상업용 부동산 성격으로 별도 요율이 적용되기도 합니다. 아래는 실무에서 자주 정리하는 분류 기준입니다.

• 빌라(연립-다세대): 주택으로 분류, 주택 요율표 적용(매매-임대차 동일 구조)
• 단독-다가구: 주택으로 분류, 주택 요율표 적용(매매-임대차 동일 구조)
• 오피스텔(전입 가능한 주거용): 주택과 동일 요율 적용(일반 중개수수료 적용)
• 오피스텔(전입 불가, 주거 목적 아님): 상업용으로 취급될 수 있어 요율이 달라질 수 있음(예: 매매 0.9% / 임대차 0.8% 수준으로 안내되는 사례 존재)

오피스텔은 특히 “전입 가능하다고 들었는데 실제로는 불가” 또는 “계약서 용도가 업무용으로 기재” 같은 변수로 분쟁이 생길 수 있으니, 계약서 문구-건축물대장 용도-전입 가능 안내를 사전에 교차 확인하시는 것이 좋습니다.

서울시 vs 경기도: 정책 차이와 실무 체감 포인트

서울시와 경기도의 주택 중개보수 체계는 큰 틀에서 유사하게 움직여 왔고, 동일 구간의 상한요율이 안내되는 경우가 많습니다. 다만 조례 시행 시기나 지역 관행에서 체감 차이가 생길 수 있습니다. 예를 들어 6억-9억 구간은 “0.4% 이내 협의”로 설명되는 경우가 많고, 9억 초과 구간은 거래금액이 커서 협의 여지가 상대적으로 커지는 편입니다. 또한 동일한 제도라도 지역별로 매물 회전율, 중개 경쟁도, 고객군 특성에 따라 실제 적용요율이 달라질 수 있습니다. 업무적으로는 “같은 법정 상한”이라도 “협상 시장”은 다를 수 있다는 관점을 가져가셔야 합니다.

• 조례 시행 시기(참고용): 서울 2021년 10월 19일, 경기도 2021년 11월 1일로 안내되는 경우가 많음
• 6억-9억 구간: 상한 0.4% 범위 내에서 협의라는 해석이 일반적
• 9억 초과 구간: 금액이 커질수록 협의 가능성이 커지는 경향(다만 거래 난이도에 따라 예외 존재)
• 지역 관행: 서울은 특정 인기 권역에서 요율 협의가 경직되는 사례가 있고, 경기도는 일부 지역에서 협상 여지가 더 크게 체감되는 경우가 있음(중개 경쟁도, 수요-공급 영향)

중개수수료 협상 팁 (분쟁 예방 중심)

중개수수료는 “깎아달라”는 말보다 “어떤 기준으로 협의할지”를 구조화해서 접근하는 것이 효과적입니다. 감정적인 협상은 관계를 망치고, 계약 진행 리스크를 올립니다. 아래는 실무에서 분쟁 예방에 유리한 협상 체크리스트입니다.

• 상한요율과 내 거래 구간을 먼저 확정하고 협의 시작(근거 없는 협상은 실패 확률 상승)
• 거래 금액이 클수록 ‘절대금액’이 커지므로, %p 단위가 아니라 “총액 기준”으로 합의하는 방식도 유효
• 매수-매도(임차-임대) 중 누가 부담하는지 별도 합의 가능, 다만 특약에 명시 권장
• 계약 성사 직전이 아니라 “매물 안내-협의 초기에” 요율 합의하는 것이 안전
• “부가세 별도” 문구가 있는지 확인하고, 최종 지급 총액(부가세 포함)을 기준으로 합의
• 현금영수증-세금계산서 발행 여부, 발행 시 금액 기준도 사전 확인(업무 처리 투명성 확보)
• 중개 서비스 범위 확인: 권리분석, 대출-전세보증보험 안내, 임대차 신고-확정일자 동행 등 추가 업무가 포함되면 협상구조가 달라질 수 있음

상황별 자주 하는 질문 (실무 FAQ)

매매 계약서에 6억인데, 잔금일에 6억 2천으로 바뀌면 기준도 바뀌나요?

원칙적으로는 “계약서상 최종 거래금액(실거래가)”이 기준이므로, 금액이 변경되면 구간과 산정금액도 변경될 수 있습니다. 따라서 계약 변경(증액-감액)이 발생하는 경우, 중개보수 산정 기준 금액을 재확인하고 합의 내용을 다시 기록으로 남기는 것이 안전합니다.

월세는 왜 월세 x 100을 더하나요?

월세는 보증금만으로 거래 규모를 설명하기 어렵기 때문에, 월 임대료를 일정 방식으로 환산해 거래금액에 반영하는 구조가 널리 쓰입니다. 이때 “보증금 + (월세 x 100)” 방식으로 환산금액을 만들고, 그 금액을 임대차 요율표에 대입해 구간을 결정합니다. 핵심은 월세가 커질수록 환산금액이 커져 상한요율 구간이 바뀔 수 있다는 점입니다.

빌라는 아파트보다 수수료가 더 비싼가요?

주택으로 분류되는 빌라(연립-다세대)는 기본적으로 주택 요율표를 적용하므로, “빌라라서 더 비싸다”는 구조는 아닙니다. 다만 권리관계가 복잡하거나(대지권-위반건축물-불법증축 이슈 등) 중개 난이도가 높으면, 상한요율 이내 협의가 상대적으로 높게 형성되는 사례는 있을 수 있습니다. 결국 구간표는 동일하되, 협의 결과가 달라질 수 있다는 관점이 정확합니다.

오피스텔은 왜 전입 가능 여부가 중요하죠?

오피스텔은 주거용으로 사용되는 경우가 많지만, 건물의 성격과 계약 목적에 따라 상업용으로 취급될 가능성이 있습니다. 전입이 불가능하거나 주거 목적이 아닌 경우에는 별도 요율이 안내되는 사례가 있어, 계약 전에 전입 가능 여부와 용도를 확인해야 예상 수수료가 흔들리지 않습니다.

중개업소가 ‘부가세 별도’를 말하면 무조건 더 내야 하나요?

실무상 부가세를 별도로 안내하는 경우가 있으나, 중요한 것은 “총 지급액 기준으로 사전 합의”입니다. 중개보수 자체를 부가세 포함으로 합의할지, 별도로 할지, 발행 증빙은 어떻게 할지까지 계약 전에 명확히 정리하시면 분쟁 가능성이 크게 줄어듭니다.

결론

서울시와 경기도의 부동산 중개수수료는 매매와 임대차로 나뉘고, 매매는 실거래가, 전세는 보증금, 월세는 환산금액을 기준으로 상한요율 구간을 적용합니다. 요율표는 “확정 요율”이 아니라 “상한”이므로 협의 여지가 존재하지만, 협의는 기록으로 남겨야 안전합니다. 특히 월세 환산금액 계산, 오피스텔 전입 가능 여부 분류, 부가세 포함-별도 여부는 계약 막판에 흔히 분쟁을 만드는 포인트이므로, 거래 초기부터 기준금액-구간-요율-총액을 구조화해 합의하시면 비용 예측이 쉬워지고 불필요한 감정 소모도 줄일 수 있습니다. 결국 중개수수료는 ‘얼마’보다 ‘어떻게 산정되고 무엇을 확인해야 하는지’가 핵심이며, 이 기준을 잡아두면 아파트든 빌라든 전세든 월세든 계산과 협상이 훨씬 정교해집니다.